离婚中小产权房的分割与处理
时间：2019-10-31 15:53:36
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离婚中小产权房的分割与处理——以深圳地区为例
婚姻实在走不下去了，离婚或许是一个明智的选择。离婚中对于夫妻共同财产的处分则直接关系夫妻双方的实际利益，那么，如果所分割的财产中涉及到小产权房等特殊财产该如何分割呢？今天就来好好了解并探讨一下深圳地区小产权房及安置房等特殊房产及其拆迁补偿款在离婚时的分割与处理问题：
一、深圳小产权房概况
小产权房并不是法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗称的称谓，主要指的是在农民集体土地上建设的房屋，没有缴纳土地出让金等费用，由于其产权证不是由国家房管部门颁发的，所以权利人手中的产权证并不是真正合法有效的产权证，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。
早期由于深圳特区的发展催生了各种小产权房，小产权房占深圳居住面积的半壁江山。深圳的小产权房主要分为三大类，村委统建楼、开发商集资房和个人自建房。村委统建楼是由村委股份公司出资建设，一般规模较大。开发商集资房是开发商从村里买地建房，规模有大有小。个人自建房，也称农民房，就是本地村民或私人老板建的房子，规模较小。 这些“小产权房”的有的有集体土地使用权证、房屋所有权证（分“公”“私”）、房屋共有权持有证（分“褐色本”“绿色本”）、经两规处理后的私宅（绿本）、取得历史遗留处罚决定书的房地产、取得历史遗留处理回执文件的房地产等。此外，深圳还有一部分军产房，在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。
二、离婚中小产权房的司法实务
总的来说，我国法律禁止小产权房的转让，签订的小产权买卖（转让）合同可能因违反法律禁止性规定而无效。我国《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。” 2007年12月30日，国务院办公厅国办发(2007)71号通知重申：“农村住宅用地只能分给本村村民，城镇居民不得在农村购买宅基地、农村住宅和小产权房。”以上法律和政策规定都充分说明了我国是严厉禁止小产权房转让的，那么既然小产权房所有权不能转让，法院该如何处理离婚案件中的小产权房分割问题呢？
在离婚案件的处理中，这方面主要依据的规定是《婚姻法司法解释二》第二十一条有一项规“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。” 因为在深圳存在大量小产权房，离婚案件中常会涉及此类财产的分割，故深圳中院针对此项财产的分割出具了明确的裁判指引。《深圳市中级人民法院关于婚姻家庭纠纷案件的裁判指引》三十三规定：“离婚时当事人请求对没有取得产权证的农村自建房进行分割的，人民法院可以根据实际情况对该房的使用权作出处理，判决享有使用权的一方应当补偿对方使用期间该房相近地段一半面积房屋的租金损失；当事人请求对违法建筑进行分割的，人民法院原则上不予处理，但当事人请求分割违法建筑拆除后的残值部分除外。”
三、对于拆迁安置房及补偿款的处理
除了刚才提到的小产权房外，对于拆迁安置房以及拆迁补偿等问题都没有做明确规定，所以，在实际的民事审判中法官尺度掌握不一。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款、第二款规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。”依据以上规定可以看出，国有土地上房屋及城中村房屋征收拆迁主要有两种补偿方式：货币补偿和房屋产权调换。通常来说，拆迁安置房指的是政府因土地开发、城市规划等需要进行拆迁，安置给被拆迁人居住使用的房屋。安置对象既有集体土地上的农户，又有国有土地上的居民。被拆迁人基于拆迁补偿协议而获取安置房或者补偿款。
《深圳市人民政府关于修改〈深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）〉的决定》第二十三条规定“作出房屋征收决定的辖区政府对被征收人以及符合规定的合法使用人给予的补偿包括（一）被征收房屋价值（含已经取得的合法国有土地使用权的价值）的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿等标准根据本办法附件《深圳市房屋征收补偿规则》确定。”以及第二十四条规定“房屋征收可以采取货币补偿、产权调换以及货币补偿和产权调换相结合的补偿方式。除本办法及市政府另有规定外，征收非住宅房屋以及房屋以外的构筑物、其他附着物等实行货币补偿。”
那么房屋拆迁款和拆迁安置房如果是在婚后所得，是不是意味着就属于夫妻共同财产呢？婚姻法及婚姻法司法解释一、司法解释二、司法解释三对此均没有明确规定。但是鉴于物权法对所有权的规定，财产所有权形成的其他形态并不能改变所有权人。所有权为一种绝对权，即使变形发生在婚姻关系存续期间也不应例外。所以单纯的财产变形对所有权人没有影响。所以婚前个人所有的房屋变成了拆迁补偿款，仅仅是一种财产形态的变化，而不能将其简单理解为“婚后所得的财产”。所以，房屋拆迁款中，只要与房屋所有权有关的，都应当属于个人财产，也就是说，房屋拆迁货币补偿款、房屋内自行装修补偿金都是个人财产。而搬迁补助费、临时安置补偿费，由于是按户发放，所以所有家庭成员按份对各自的补偿金享有权利。
同样，对于拆迁安置房是对该房屋拆迁基础上基于原所有人的一种补偿，是原房产所有权的自然延伸，可能被认为是个人财产部分。如果夫妻一方对被拆迁房曾经添砖加瓦，或为该被拆迁房在申请建造之初作为申请人申请过面积，那么夫妻一方贡献的部分应当认定为夫妻共同财产，因此获得的此部分拆迁安置房属于共同财产。
不过通常情况下，离婚案件中涉及到拆迁房屋处理的，法院会最大限度的进行调解，或就权属范围明确的夫妻共同财产部分先行作出处理，而对涉及其他共有人权利的拆迁房屋的处理，一般会告知当事人另案提起分家析产之诉，而后在离婚后财产分割之诉中，再对夫妻共同财产部分进行分割。
作者：孔霞
来源：商海律盾
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