承租人能否以房东未解决租赁物瑕疵为由拒付租金
时间：2019-10-27 20:16:45
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【基本案情】
罗某与某公司于2017年签订商铺租赁合同,租赁期限3年,约定租金先付后用,按季支付,若当事人逾期60日未支付租金,则出租方有权解除租赁合同并限期承租方将商铺腾空。合同签订后,在租期内,罗某因该公司未解决墙面渗水、雨季排洪不通地漏倒灌的问题逾期六个月未支付租金。某公司遂起诉至法院要求处理。罗某则以出租方未履行合同中第七条第7项关于“出租方负责租赁物油烟、污水等合法外排，租赁物外的管道及设备由出租方负责安装及维护”的约定违约在先为由进行抗辩，表示该公司解决了该问题才愿意支付租金，但未提供证据证明。
【问题】
承租人能否以出租人未解决墙面渗水、地漏倒灌等租赁物瑕疵为由拒付租金
【裁判要旨】
一审法院审理认为，罗某逾期未支付该公司6个月的租金，已构成违约，该公司要求解除双方签订的租赁合同，符合双方约定和《合同法》约定，一审法院予以支持。罗某辩称未按约支付租金，系因该公司未履行合同第七条第7项约定，但被告未提供证据予以证明，一审法院不予支持。
宣判后，罗某不服该一审判决，向赣州市中级人民法院提起上诉。二审法院审理认为，租赁物存在瑕疵，罗某应当要求该公司履行维修义务，法律并未赋予其不支付租金的权利，且罗某并未举证证明该商铺存在重大质量瑕疵其已主动通知该公司尽快维修，故罗某以涉案商铺存在墙面渗水、雨季排洪不通地漏倒灌，该公司一直不予维修等原因为由拒付租金的上诉理由不成立，据此,二审法院依法判决驳回上诉，维持原判。
【评析】
上述案例的情形，是租客租房过程中很容易遇到的问题。如果只是如罗某一样通过拒付租金表示反抗就等于违约，最终使得自己处于不利地位。因此，遇到租赁物瑕疵时，如何操作才能保障使自己处于受保护的地位,显得尤为重要。
根据《合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因此，面临租赁物瑕疵时，我们可以做出如下操作：
1、要求出租人在合理期限内维修并保存好相关证据，如租赁物瑕疵的照片及要求出租人维修的聊天记录或电话录音。在发生争议时，可以出示该证据证明租赁物瑕疵及要求过出租方维修。
2、在出租人一直未予以维修时，承租人可以自行维修。维修后保留好相关票据，找出租人承担该维修费用。
3、因维修租赁物影响承租人使用时，可以与出租人协商租金或延长租期。
4、如租赁物瑕疵已严重影响生活，不愿继续租赁，可与出租人协商解除合同。
作者：上犹县人民法院 罗丕秀
来源：赣州市中级人民法院网