房屋差价损失是否属于可得利益损失-审判实务-吴华萍律师-离婚继承析产纠纷

   【案情】2010年5月7 日，被告张某与甲房地产开发公司签订内部认购合同，约定张某购买该公司开发的房屋一套，并于同日向该公司支付70000元首付款。2012年2月 20日，原告刘某与被告张某签订预购房转让协议，约定张某以80000元的价格将涉案房屋所有权转让给刘某，今后无论该房是否修建、升值或贬值都与张某无关，张某有义务协助刘某办理更名手续。协议签订后，刘某向张某支付了80000元转让款。2013年10月25日，张某与甲公司就涉案房屋签订了正式的商品房买卖合同，渉 案房屋总价款为257800 元。刘某得知后要求张某履行协助更名的义务，张某一直不予理睬，且办理了接房手续，对房屋进行了装修。刘某诉至法院，请求判决解除其与张某的合同关系，并要求张某赔偿其房屋差价损失90000元，退还合同转让费80000元。审理过程中，刘某申请对涉案房屋进行价值评估，经鉴定，该房屋总价357800元。
    【分歧】对于合同解除后原告是否存在可得利益损失，合议庭存在两种不同观点。
    第一种观点认为，房屋差价损失并非原告的可得利益损失。因为如果原告没有向被告购买涉案房屋，原告是否会购买其他房屋、购买何等价位的房屋均存在不确定性，被告无法预见。
    第二种观点认为，房屋差价损失系原告可得利益损失。因为被告存在违约行为，应当赔偿原告的损失。原、被告签订的预购房转让协议中明确约定，双方签订协议后房屋的升值、贬值均与被告无关，因此，对该房屋差价损失被告是能够预见的。
    【评析】笔者同意第二种观点，理由如下：
    首先，被告张某应赔偿原告刘某因违约造成的损失。原告刘某与被告张某签订的预购房转让协议系双方真实意思表示，合法、有效，被告张某应按照转让协议的约定，协助原告刘某办理更名手续。但被告违背诚实信用原则，自行与开发商签订了正式的商品房买卖合同，之后更在接房后进行了房屋装修，其行为已构成根本违约，应当承担违约责任，并赔偿相应损失。
    其次，涉案房屋的价差损失被告在合同订立时可以预见到。合同法规定可得利益损失不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告刘某与被告张某签订的预购房转让协议中关于“……双方达成协议后，该购房所有权就与甲方无关，无论该房是否修建、升值或贬值都与甲方无关……”的约定，可以明显看出被告张某对房屋增值(价差)是预见到的，涉案房屋的增值损失应当为原告刘某的可得利益损失。
    再次，关于可得利益损失的计算。《最高人民法院印发<关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见>的通知》(法发[2009]40号)对可得利益损失的主要类型进行了明确，“在当前市场主体违约情形比较突出的情况下，违约行为通常导致可得利益损失。根据交易的性质、 合同的目的等因素，可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型”。 本案中，原告可得利益损失可以比照“转售利润损失”进行计算。因不存在转售的行为，对房屋价差的确定首先应对房屋现值进行评估，评估价格除去合同实际履行原告应支出成本(包括被告实际支出成本和原告受让成本)，即属于原告刘某的可得利益损失。综上，法院根据该房屋现有市场价值 357800元与合同实际履行原告应支出267800元(257800元+10000元)的差额，判决被告张某应赔偿原告刘某房屋差价损失90000元。

    作者：迟庆霞

    来源：日照中院