开发商逾期交房该咋维权？
时间：2019-11-3 19:15:58
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购买商品房并支付全部购房款后，因房屋尚不具备交付条件，房地产开发公司无法交付，上述情况屡见不鲜，如何向开发商主张权利，二中院法官为您保驾护航哦！
案情简介
2016年9月6日，曹某（买受人）与某公司（出卖人）签订了预售合同，约定曹某购买某公司开发的房屋一套，总价款142万余元，付款方式为首付款加公积金贷款。预售合同第十二条交付条件约定，某公司应当在2016年12月31日前向曹某交付该商品房，房屋交付时应符合的条件为：已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；有资质的房产测绘机构出具的面积实测技术报告书；满足某公司承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件；某公司还应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《住宅工程质量分户验收表》。预售合同第十四条逾期交房责任条款的约定为：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在180日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起180日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之次日起180日内退还全部已付款（首付款加贷款本金部分），并一次性按照买受人全部已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人一次性按买受人全部已付款的0.1%向买受人支付违约金。
双方签订预售合同后，曹某支付了合同约定的全部购房款。后领取了涉案房屋的钥匙，但无法装修入住。涉案房屋所在楼栋至今未办理完毕工程竣工验收备案。
法院经审理认定某公司存在逾期交房的违约行为，并酌定了违约金数额。
法官说法：
一、关于开发商逾期交房违约行为的认定？
某公司依约应当在2016年12月31日前向曹某交付符合约定条件的房屋，事实上某公司开发的案涉房屋所在楼栋至今未办理完毕工程竣工验收备案，某公司未能按照合同约定向曹某交付房屋，亦不存在免责事由，故存在显见违约行为，应承担相应的违约责任。
二、当事人主张约定的逾期交房违约金约定标准过低，要求按照北京市政府信息公开的租金标准确定？
曹某主张逾期交房违约金约定标准过低，不足以弥补其损失，要求予以增加。但曹某未提供证据证明其实际遭受损失的情况，法院结合同地段同类房屋的租金标准等因素，综合考虑曹某因某公司违约行为遭受的损失，根据公平原则和诚实信用原则，酌情对逾期交房违约金予以调整。
三、具体交房时间尚不确定，如何计算违约金？
因当事人主张某公司支付违约金至实际交付房屋之日止，由于目前具体交房时间尚不确定，故本案逾期交房违约金计算至当事人起诉之日，此后的逾期交房违约金问题双方可另行解决。
四、个人未选择解除合同、退还房款却主张房款利息？
因曹某在某公司逾期交房情形下，未选择解除合同、退还房款，故其关于房屋价款利息损失没有依据，不应予以支持。
法条链接：
《中华人民共和国合同法》
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条 根据《合同法》第九十四条 的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
来源：北京二中院