房屋未取得建设工程规划许可证，买卖合同是否有效？
时间：2019-11-5 15:48:04
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【裁判摘要】
买卖双方就未取得建设工程规划许可证的房产所签订的房屋买卖协议，属无效协议。合同被人民法院确认无效后，因该合同取得财产应当予以返还，但由于该房产已经被政府有关部门予以强制拆除，已经不能返还，对房屋拆除不能返还所造成的损失，买受人并不存在过错，且违法建设行为与买受人之间亦无关联性，相应损失不应属于缔约过失责任承担所应当分担的赔偿范围。
原告：刘某。
被告：郑某。
被告：宋某。
原告刘某与被告郑某、宋某因房屋买卖合同纠纷一案，向新泰市人民法院提起诉讼。
原告刘某诉称：2012年8月30日，原告经朋友介绍，与被告郑某达成购房合同，被告将位于龙廷镇南站村西岭156平方米的一套房子卖予原告，房款总价为30万元，原告依照郑某要求将购房款打到被告宋某账户中，然被告郑某至今未能提供该房屋的所有合法手续并导致该房屋被拆除，请求：1、判决原告与被告郑某签订的购房合同无效；2、两被告返还购房款300000元；3、诉讼费由两被告承担。
被告郑某辩称，原被告之间并不存在真实的买卖合同关系，虽然购房合同、收据均是郑某所签，但郑某仅是为了将来原告办理房产手续方便而代替宋某签订的合同，购房款也确实打到了宋某账户中，故原告起诉郑某属诉讼主体错误，请求依法驳回原告对被告郑某的诉讼请求。
被告宋某辩称，我与原告之间无任何法律关系，不应作为被告被起诉，也不应承担任何法律义务，该房屋此前确系本人从郑某处购买，但购买后郑某承诺的办理房产证、土地使用证及过户等事项均未办理，经协商，郑某同意将房屋退回，但购房款郑某一直未返还，至于郑某与原告之间的房屋过程中，刘某将房款打至我处，系郑某对付款方式的指定，并不能据此产生法律上的任何责任，故请求依法驳回原告对本人的起诉。
新泰市人民法院经审理查明：郑某系龙廷镇南站村书记，宋某系交通集团职工，2010年11月4日，郑某与宋某签订购房合同一份，合同约定郑某将位于南站村西岭的156平方米房屋一套卖与宋某，房屋东至毛民，南至平面图，北至张新，房屋总价款为22万元，郑某协助宋某办理房产证、土地证，合同签订后，郑某将房屋交付宋某，宋某在原来的基础上对房屋进行了部分装修。2012年8月30日，郑某再次与刘某签订购房合同书一份，将上述房屋以30万元的价格卖与刘某，刘某按照郑某要求将30万元购房款打至宋某银行账户中，打款后郑某在双方的购房合同书上出具了收到30万元购房款的收到条。为方便办理房屋过户手续，刘某在购房合同签订后将自己户口从户籍所在地迁出后迁入了被告郑某所在的南站村。2017年全市进行违法建筑拆除工作，同年4月23日，该房屋被龙廷镇人民政府张贴违法建筑拆除公告，随后该房屋被拆除。原告遂诉来新泰市人民法院，并提出前述诉讼请求。
诉讼中，被告郑某还辩称，该房屋宋某购买后又想出卖，此时原告通过朋友联系到郑某想买房，郑某遂作为中间人为两人达成了购房意向，也已告知刘某房屋系宋某所有，只所以仍以郑某的名义签合同，是为了以后方便办理房屋手续，郑某对此未能提供证据证实，被告宋某对此不予认可，称该房屋已经退还给郑某，其不是房屋买卖相对人。
新泰市人民法院经审理认为：当事人订立和履行合同必须遵守法律、行政法规，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。对于双方的合同效力，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设”，国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》也规定，农民的住宅不得向城市居民出售，本案原告刘某现虽已将户口迁入龙廷镇西站村，但其并未实际长期在该村生产、生活，并以该村集体经济土地为基本生活保障，其并非本集体经济组织成员，故该合同虽系双方当事人的真实意思表示，但因违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当予以折价补偿，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原告在与被告郑某签订购房合同书后，依照郑某的要求将款项打至宋某处，随后郑某在合同书上备注收到条，被告郑某现虽辩称系代替宋某所签购房合同、宋某系实际卖房人，被告郑某既未提供证据证实，被告宋某也不予认可，郑某的辩解理由，该院不予采信，被告郑某系买卖合同相对人，原告要求宋某承担赔偿责任，该院不予支持。对于双方在缔结合同过程中的责任问题，新泰市人民法院认为，普通百姓对非本集体经济组织成员购买农村房屋属无效，从近几年全国因拆迁补偿而引发的大量诉讼中应已大体知晓，故郑某、刘某对合同无效应有一定认知，双方对合同无效均有过错，两人均应承担责任。合同无效后，双方因合同无效所取得的财产均应予返还，结合本案刘某已无法将房屋返还的实际情况，被告郑某应酌情返还刘某购房款。
据此,新泰市人民法院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决：一、原告刘某与被告郑某所签订的购房买卖合同无效。二、被告郑某于本判决生效之日起十日内退还原告购房款150 000元。三、驳回原告对被告宋某的诉讼请求。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费5800元，原告负担2900元，被告郑某负担2900元。
刘某不服一审判决,向山东省泰安市中级人民法院提起上诉，请求：1.撤销新泰市人民法院（2017）鲁0982民初5203号民事判决，改判全额返还购房款；2.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院在认定该案合同无效后对被拆除违建房屋责任认定错误。涉案房屋属违章建筑并已被强拆，故涉案买卖协议均属无效，但因违章房屋是违法建设在前，买卖合同签订在后，故上诉人刘某不应承担该被拆除房屋的任何责任，法院应判决被上诉人全额返还购房款300000元。二、一审法院本案部分主要事实在未查清基础上判决不当。一审法院认为“郑某、刘某对合同无效应有一定认知，故对合同无效均有过错”，并据此判决上诉人承担一半的房屋价款，是对基本事实认定错误。在该案的买卖合同中，两被上诉人均有恶意串通后与上诉人订立合同的事实，一审中上诉人提交的证据中有银行打款凭证、郑某与宋某购房合同等证据，一审庭审中上诉人已经表述清楚，涉案房屋买卖时，由郑某及宋某家人共同在场交付的房屋钥匙，郑某与上诉人签订房屋买卖合同，宋某收到上诉人打的30万元购房款，郑某出具的收到条；因上诉人在签订合同时，两被上诉人无法提供房权证、土地证，上诉人自始至终认为该涉案房屋产权归两被上诉人所有，并能够办理房权证、土地证等手续，故一审法院认定上诉人对该合同无效有一定认知并有过错是错误的，两被上诉人应共同承担返还购房款的义务。综上，请二审法院对本案依法改判。
针对刘某的上诉，郑某辩称，合同虽然无效，但为了保护交易安全充分体现合同法诚实信用的原则，可以按照无效合同有效处理的方式应驳回上诉人的诉讼请求。
针对刘某的上诉，宋某辩称，一、宋某未曾与刘某签订过任何合同，双方之间既无合同关系，私底下也并不认识。二、本案的案由是房屋买卖合同纠纷，案争的房屋不管是从登记状态还是实际产权人状态，或实际居住状态，都与宋某无关。刘某购买该房屋前，宋某已经将房屋及房屋相关的包括购房合同原件、钥匙等退还给郑某，该房屋与宋某已无关系。刘某洽谈、签订购房合同的对象均是房屋的实际所有人郑某，双方在购房合同中郑某也明确自己收到购房款，至于款项打到何人账户系刘某与郑某作为买卖双方共同确认的付款方式，不能因其合同产生纠纷，就牵连无辜的案外人，突破合同相对性。三、上诉人刘某称宋某与郑某恶意串通与其签订合同的事实不存在。且不说签订合同一事宋某不知情且从未参与，刘某自2012年购买案争房屋并居住五年时间，为了方便办理房产手续还将户口迁至房屋所在村，其尚不知该房屋会因违建而被拆除，宋某又怎能知道房屋会在五年之后被拆除而提前与人串通。综上，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人郑某上诉请求：1.撤销新泰市人民法院（2017）鲁0982民初5203号民事判决，依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，宋某才是买卖合同真正的相对人。从2010年11月4日上诉人与宋某签订的合同可知，案争的房屋已经出卖给原审被告宋某，宋某辩称郑某同意将房屋退回，但购房款上诉人一直未返还，对该主张未提供任何证据证实，上诉人郑某也不认可，一审对上述事实的认定明显错误。另外，如果是上诉人郑某退还给宋某房款的话，也最多退回原房款22万元，而不应该是30万元，购房款也不应该打给原审被告宋某。一审庭审时，被上诉人也陈述房屋是由宋某及其妻子腾空后交给的被上诉人。从以上事实可以看出，上诉人郑某所说的，其仅是中间介绍人是属实的，实际房屋的出卖者应当是原审被告宋某。至于上诉人郑某在与被上诉人的购房合同上签名写收到条，是因为上诉人是案争房屋所在的新泰市龙廷镇南站村村委会主任，应被上诉人要求为了将来方便办理房屋手续而为之，且购房合同、收到条仅仅是房屋买卖合同的形式要件，房款的实际支付才是房屋买卖合同的实质要件和核心，因此，本案中原购房人实际收取房款的原审被告宋某才是真正的卖房者，才是房屋买卖合同的相对人。二、一审判决适用法律错误。被上诉人明知房屋手续不全主动购买，应当承担全部的风险责任。现因房屋违章拆除，又要求退还房款，为保护交易安全，根据民法诚实信用原则，对被上诉人出尔反尔的行为不应予以保护，且房屋已被拆除，只判令一方返还购房款不符合法律规定，也应驳回被上诉人的诉讼请求。综上，一审判决认定上诉人郑某为买卖合同的相对人，认定事实错误，判决结果错误，请求二审法院依法予以纠正。
针对上诉人郑某的上诉，刘某辩称，郑某、宋某是合同的违约方，购房款应当为二人共同返还。我们向郑某、宋某主张权利时，涉案房屋还未拆除，在该案中我们是主张权利在先，拆除房屋在后，所以不存在一审判决中无法返还的事实，刘某无过错。
针对上诉人郑某的上诉，宋某辩称，一、本案系房屋买卖合同纠纷案件，根据谁主张谁举证的原则，作为合同相对方的郑某否认其是合同相对方，应该举证证实，其未能提供任何证据予以证实。而购房者刘某明确合同系与其签订并确认其收到购房款，购房合同及其上面的收到条内容也可以证实，故房屋买卖合同双方主体已经很明确，上诉人郑某系合同唯一相对方。二、上诉人郑某称其仅仅是中间介绍人，但是在整个出售房产的过程中，都是其与购房者刘某接触，合同签订、房款收到条、房屋交接等都是由其独立完成。作为一个村委会主任，若无偿为他人提供帮助，其不可能意识不到这么大的风险。所以，上诉人郑某称其仅仅是中间介绍人不符合事实，也有悖常理。综上，请求驳回上诉，维持原判。
山东省泰安市中级人民法院二审审理查明的事实与一审相同。
山东省泰安市中级人民法院二审认为：本案双方当事人二审争议的焦点问题为：一、涉案房屋的买卖协议当事人应如何认定，相应的返还房款的责任主体应如何确定；二、涉案的30万元购房款应否全部返还。
关于第一个争议焦点，涉案房屋的买卖协议当事人应如何认定，相应的返还房款的责任主体应如何确定的问题。泰安市中级人民法院认为，2010年11月4日，郑某与宋某就涉案房产签订一份《购房合同书》，将该房屋出售给宋某并实际交付；2012年8月30日，郑某又与刘某签订了涉案房屋的《购房合同书》，将涉案房屋出售给刘某，也实际进行了交付。根据上述两份合同可以看出，就涉案房产至少产生过两次流转，两次流转之间当事人创设、形成的法律关系也存在多种选择，故应根据双方当事人提交的证据及当事人陈述，综合予以认定。在2012年8月30日的《购房合同书》中，合同相对人为郑某、刘某，并由上诉人郑某为刘某出具了收到房款30万元的收到条，上诉人刘某在一审时也认可系与郑某协商的买房事宜，原审综合上述事实认定刘某与郑某就涉案房屋形成买卖合同关系，二者系买卖合同的相对人正确，应予以维持。上诉人郑某主张其仅系中间介绍人，对此并未提交证据予以证实，应不予采信；上诉人刘某主张在交付房屋时，被上诉人宋某的妻子也在现场，亦未提交证据予以证实，也不足以认定宋某系合同相对人，泰安市中级人民法院对其关于宋某与郑某共同拥有涉案房屋的主张，应共同承担返还责任的主张不予支持。
关于第二个争议焦点，涉案的30万元购房款应否全部返还的问题。泰安市中级人民法院认为，涉案房产的建设无相应规划手续，经相关行政部门认定为违法建设并已拆除，故以该房产为标的所签订的房屋买卖合同，因违反法律、行政法规的强行性规定，应属无效，原审对合同效力的认定正确，应予以维持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因涉案房产已经被有关部门予以拆除，已经不存在返还的问题。但对于涉案房产而言，违法建设行为与上诉人刘某并无关联性，上诉人刘某的购买行为、其购买该房产时应尽到的注意义务与房产被拆亦无因果关系，对该房产被拆除致无法返还所造成的损失，上诉人刘某也不存在过错，故因房屋拆除所造成的损失不应属于本案中缔约过失责任承担所应当分担的赔偿范围，原审以涉案房产已经被拆除、无法返还为由，判令郑某酌情返还购房款不当，应予以纠正。
据此,泰安市中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、维持新泰市人民法院（2017）鲁0982民初5203号民事判决第一项、第三项、第四项及案件受理费部分；二、变更新泰市人民法院（2017）鲁0982民初5203号民事判决第二项为：被告郑某于本判决生效之日起十日内退还原告刘某购房款300000元。二审案件受理费11600元，由上诉人刘某负担2900元，上诉人郑某负担8700元。