离婚协议书关于房产归属的约定，未变更登记不能对抗不知情的第三人-原创作品-吴华萍律师-离婚继承析产纠纷

裁判要旨：

    不动产物权设立、变更应严格依照法律规定进行登记，《离婚协议书》系双方之间的内部权利处分，此种权利处分不能对抗对《离婚协议书》约定内容不知情的第三人。

案件索引：

       刘珊珊、交通银行股份有限公司哈尔滨友谊支行申请执行人执行异议之诉再审案--（2019）最高法民申3379号

申请再审称：

       一、刘珊珊与吕春雷签订的《离婚协议书》，意思表示真实，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。《离婚协议书》签订时间为2013年9月6日，案涉房屋被查封的时间为2015年2月9日，医疗用品厂在向交行友谊支行借款时已用厂房、设备等资产进行了抵押担保，证明刘珊珊与吕春雷不存在利用《离婚协议书》逃避债务的故意，刘珊珊在婚姻关系存续期间及离婚后也一直实际占有案涉房屋。案涉房屋因吕春雷涉嫌犯罪未能清偿按揭贷款，导致无法办理产权变更登记，责任不在刘珊珊。

       二、案涉房屋在2012年已被抵押给银行，无法办理过户手续，后因该房屋于2015年2月9日被黑龙江省哈尔滨市中级人民法院查封，还清贷款后仍无法办理过户手续。

       三、离婚后刘珊珊一直实际占有使用案涉房屋。

       四、刘珊珊对案涉房屋享有的请求权，早于交行友谊支行的金钱债权，虽不影响债权平等性，但在若干情形下对于该债权能否继续履行以及履行顺序产生影响，在本案无法得出交行友谊支行的债权优先于刘姗姗的债权的结论。刘珊珊的请求权针对案涉房屋，但交行友谊支行的债权并未指向特定财产，只是吕春雷承担担保责任的责任财产。从内容上看，在刘珊珊占有案涉房屋前提下，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条的规定，刘珊珊的请求权优先于交行友谊支行。从性质上看，交行友谊支行与医疗用品厂、吕春雷的债务发生在刘珊珊与吕春雷离婚后，属于吕春雷个人债务，案涉房屋已不属于吕春雷个人财产，且案涉房屋属于刘珊珊及其子女的生活保障住房，故刘珊珊的请求权具有优先性。

       五、最高人民法院的相关判决对此类案件均认为能够阻却执行。

法院审理认为：

       《离婚协议书》作为吕春雷与刘珊珊双方之间的内部约定，系双方对自身权利的合法处分，但此种权利处分是否能对抗对《离婚协议书》约定内容不知情的第三人，应以处分的权利内容是否符合法律规定的权利变动模式为准。本案诉争的是房屋所有权和处分权利，不动产物权设立、变更应严格依照法律规定进行登记，以发生物权变动效力。刘珊珊与吕春雷在2013年9月6日协议离婚，医疗用品厂借款、吕春雷提供担保发生在2013年10月，人民法院查封案涉房屋发生在2015年2月，但直至2017年8月17日，案涉房屋已被依法查封后，刘珊珊方向人民法院起诉吕春雷要求办理房产过户。双方协议离婚时，已将包括案涉房屋在内的绝大部分巨额财产分割给刘珊珊，债务全部由吕春雷负担。刘珊珊在有条件起诉要求办理房屋过户登记手续的情况下，多年内始终未主张办理，怠于行使因《离婚协议书》取得的请求权，致使案涉房屋因不符合登记要件不能认定为刘珊珊个人财产或刘珊珊取得处分权利。因此，在刘珊珊并未取得对抗执行的权利基础情况下，其关于排除本案执行的主张，不能成立。

       吴华萍律师点评：本案的关键在于，从离婚协议的财产安排及借款发生的时间看，无法排除双方有通过协议离婚逃避债务的嫌疑，在此情况下，又怠于行使过户登记请求权，因此被判决败诉也就情理之中了。吴华萍律师建议，如果离婚协议中约定了房产的归属，无论出于什么原因暂时不能过户，都应该先积极主张，尽量及早办理变更登记手续。