吴华萍律师师成功代理杨某房屋买卖合同案-民商案例-赣州律师-吴华萍律师-专业代理婚姻家事纠纷

案情简介：
       2014年，杨某与张某签订《房屋买卖合同》，约定将杨某承租的赣州某化工厂自管公房卖给张某，待房屋可以过户时杨某应协助将房屋登记至张某名下，否则应承担购房总价三倍的违约金。合同签订后，张某支付了购房款，但房屋却登记至杨某女儿名下，遂起纠纷。被告杨某委托吴华萍律师作为诉讼代理人。
原告诉请：
       1、被告杨某将涉案房屋产权证、土地使用证过户登记至原告名下；
       2、若无法登记至原告名下，承担购房总款三倍违约金
吴华萍律师答辩意见：
       一、涉案房屋已经登记至案外人名下。根据《物权法》第9条规定，“不动产物权的设立，变更，转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但是法律另有规定的除外。”不动产所有权的转移是以登记为准，并非如动产以交付为准，故案外人已经取得案涉房屋的所有权。现答辩人已失去房屋的控制权，故无法协助被答辩人将涉案房屋过户至被答辩人名下，且涉案房屋已为他人所有，答辩人协助过户义务事实上已经无法履行。
       二、涉案房屋登记至案外人名下，系根据赣州某化工厂之公房改革政策之规定。答辩人系赣州某化工厂职工，案外人系答辩人女儿，答辩人于2013年左右申请了公租房，后来在涉案房屋可以办理产权证时，才知道厂部政策规定，答辩人申请了公租房，就不能享受单位公房政策，但职工子女符合条件的可以享受，故公房只能由答辩人女儿买下，而并非由答辩人买下过户至女儿名下。所以并非是答辩人不愿意将涉案房产过户至被答辩人名下，而是政策不允许。而且被答辩人对涉案房屋的权利情况知情，从《房屋买卖合同》的相关条款可以十分清楚的看出这一点，也就是说，被答辩人对涉案房屋有可能无法过户是知情的。
       三、土地使用权人目前仍为赣州某化工厂，并未分割至各住户个人名下。其一，《房屋买卖合同》第五条规定：“甲方无条件协助好乙方，把土地使用证，房屋产权证办过户手续至乙方名下（按政府规定可以过户，甲方无条件配合乙方过户）”，可见协助过户的前提是“按政府规定可以过户”，现土地使用权人目前仍为赣州某化工厂，目前并未启动将共有宗地分割至个人名下之事项，故要求答辩人协助办理土地使用证过户手续之前提条件尚未成就。其二，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。” 根据上述房地一体原则，若将来政策允许将赣州某化工厂之涉案共有宗地分割至个人名下，但因涉案房屋已经登记至案外人名下，故土地使用权人也应登记在案外人名下为宜。
       四、合同约定的违约金过高，答辩人要求参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算损失。根据《合同法》第一百一十三条之规定："当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告可预见的实际损失其实就是资金占用期间的利息损失。
案件结果：
       经过吴华萍律师的答辩，原告自感胜诉概率较低，遂主动撤诉，私下调解。