赣州律师：父母以买卖形式附条件赠与子女房产的认定
时间：2024-4-24 9:59:58
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裁判要旨：
买卖合同与赠与合同关键区别在于是否支付对价。父母以买卖形式将房产过户到子女名下，子女未实际支付对价，名为买卖，实为赠与，盖因双方均无买卖的意思表示。女婿一方在接受赠与后，作出的任何时候无条件返还房屋的承诺，可以认定为该赠与是附条件的赠与合同，属于附解除条件的民事法律行为。
诉讼请求：
确认坐落在台州市××小区××幢××单元××室的房屋及车位（价值约50万元）归陈某2、陈某1、崔某所有并判令丁某协助陈某2、陈某1、崔某到房屋产权部门办理房屋变更登记及过户手续。
基本案情：
陈某2、陈某1、崔某诉称：丁某系陈某2的前夫，是陈某1和崔某的前女婿。在丁某与陈某2婚姻存续期间，因考虑到丁某与陈某2将来的子女就学问题，陈某1夫妇将坐落于台州市××小区××幢××单元××室的房屋产权变更至陈某2与丁某名下。2018年10月7日，丁某出具承诺书，承诺任何时候无条件将该房子转回给陈某2及其父母。2019年7月15日，丁某与陈某2经法院判决离婚，案涉房屋在该案中不予处理。离婚后，陈某2、陈某1、崔某多次要求丁某协助办理该房屋过户手续，均遭拒。
丁某辩称：陈某2、陈某1、崔某的诉讼请求不成立。本案为赠与合同纠纷，涉案房屋已办理产权变更登记，赠与已经完成，陈某1与崔某无权要求返还。涉案房屋变更登记并非为孩子就学问题。涉案房屋通过买卖的形式过户，彼时，陈某2与丁某尚无子女，故不存在考虑子女就学的问题。且丁某在户籍地临海有房产，具备良好的学区条件，不存在学区房问题。房屋过户的真实情况是陈某1为了规避债务不让涉案房屋被执行而无偿转让给陈某2与丁某。涉案房屋通过买卖的形式变更登记后，陈某1要求按照买卖合同真实地将该房屋出售给陈某2与丁某。2015年4月，陈某2与丁某共同申请贷款，贷款所得35万元及两人的结婚礼金等20多万元均交由陈某2保管，关于房款的交付也一直由陈某2负责处理。因此，涉案房屋由原赠与变成了买卖，并且相应交易已经完成，陈某2、陈某1、崔某无权主张返还房屋。丁某出具的承诺书具有赠与性质，是可撤销的。涉案房屋现登记在丁某与陈某2名下，丁某的赠与行为并未完成，故丁某有权利撤销承诺书的赠与行为。承诺书的内容并非丁某的真实意思表示，系丁某在受胁迫的情况下出具，故该承诺书也应被撤销，不应具有法律效力。
法院经审理查明：陈某2系陈某1与崔某之女。丁某与陈某2于2014年12月9日登记结婚，于2017年10月23日生育一子丁某2。丁某2于2018年10月8日首次申报户籍时落户于陈某1户内。2019年7月15日，椒江法院作出（2019）浙1002民初XXX号民事判决书，判决准予丁某与陈某2离婚，丁某2由陈某2直接抚养至独立生活时止……。2015年3月10日，陈某1、崔某与丁某、陈某2签订了《房屋买卖合同》，约定：陈某1、崔某将坐落于台州市××小区××幢××单元××室的房屋以500000元的价格出售给丁某、陈某2。上述房屋及车位于2015年3月11日登记为陈某2、丁某共同共有，但仍由陈某1、崔某占有使用。2015年4月27日，中信银行股份有限公司台州分行（以下简称中信银行台州分行）与陈某2、丁某签订《中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》，约定，陈某2、丁某将坐落于台州市××小区××幢××单元××室的房屋及车位做抵押，获得总额为500000元的综合授信额度，其中基础贷款额度为350000元。2015年4月28日，陈某2作为借款人，丁某作为共同借款人与中信银行台州分行签订了《中信银行个人借款合同》，约定，合同贷款金额为350000元。2015年4月29日，中信银行台州分行向陈某2发放贷款350000元。2015年5月14日起至2018年8月28日，陈某1多次通过其中国工商银行账户向陈某2的中信银行账户转账，代陈某2归还了全部贷款本息。2018年10月7日，丁某出具承诺书，记载“2015年，陈某2父亲与母亲（陈某1与崔某）考虑陈某2与本人以后子女就学问题，将位于××小区××幢××单元××室的房子无偿转至陈某2与本人名下，本人承诺任何时候无条件将该房子转回给陈某2及其父母名下。特此承诺！”。
法院认为：
虽然陈某1、崔某与丁某、陈某2签订《房屋买卖合同》并办理了台州市××小区××幢××单元××室房屋及车位的不动产变更登记手续，但陈某1、崔某、陈某2均主张该房屋实际系陈某1、崔某为了陈某2与丁某以后子女的就学需要而无偿转至陈某2、丁某名下。该主张与丁某出具的承诺书中记载的“2015年，陈某2父亲与母亲（陈某1与崔某）考虑陈某2与本人以后子女就学问题，将位于××小区××幢××单元××室的房子无偿转至陈某2与本人名下”的内容一致。丁某主张该承诺书系受胁迫书写，但未提供证据证明其主张，本院对此不予采信。丁某认为《房屋买卖合同》已实际履行，并称其与陈某2以银行贷款的形式支付了部分购房款，但根据中信银行账户交易明细及中国工商银行借记卡账户历史明细清单的交易记录可知相应贷款本息实际由陈某1代为归还，陈某2、丁某并未实际支付过购房款。
从本案事实看，《房屋买卖合同》签订后，陈某1、崔某在买受人未支付购房款的情况下即完成过户，可认定该合同系双方以房屋买卖的形式达到其他目的，故该买卖合同并非双方真实意思表示。不动产的权属应以不动产登记为准，涉诉房屋已登记在陈某2、丁某名下，故本院对陈某2、陈某1、崔某要求确认坐落在台州市××小区××幢××单元××室的房屋及车位归陈某2、陈某1、崔某所有的请求不予支持。丁某出具的承诺书载明其承诺任何时候无条件将该房子转回给陈某2及其父母名下，说明陈某1、崔某赠与房屋是附有条件的，需要丁某无条件将房屋无条件转回给陈某1、崔某及陈某2。民事行为应当遵守诚实信用原则，故丁某应当协助陈某2、陈某1、崔某办理将台州市××小区××幢××单元××室房屋及车位的不动产权属变更登记到陈某2、陈某1、崔某名下的手续。
裁判结果：
浙江省台州市椒江区人民法院于2021年2月2日作出（2020）浙1002民初4855号民事判决：
一、被告丁某于本判决发生法律效力后十日内协助原告陈某2、陈某1、崔某办理将坐落于台州市××小区××幢××单元××室的房屋及车位的不动产权属转移登记到原告陈某2、陈某1、崔某名下的手续；
二、驳回原告陈某2、陈某1、崔某的其他诉讼请求。
宣判后，未提出上诉，判决已发生法律效力。